月报｜32城成交再跌17%，天津、苏州、合肥疲软之态显现
文/克而瑞研究中心
5月市场延续了上个月下滑趋势，供、销量皆环比锐减，但又好于去年同期，绝对值仍维持在较高位置。一线城市新增供应跌幅明显，32城整体成交环比下跌17%，一线城市同环比跌幅15%左右并开始滴低于去年月均水平，二、三线城市整体好于去年同期，尤其是天津、武汉、苏州、合肥等热点城市成交量连续数月下滑，市场疲软之态渐现，而土地市场异常火爆，未来“地王”压力巨大。
5月重点城市商品住宅供应量环比跌幅达到23%，但整体绝对值仍维持高位，且与去年同期基本持平。分城市能级来看，一线城市整体较上月减少近三成，同比下跌近20%，尤其是广州，继今年2月份之后，供应量再次降到近一年低点；二、三线城市整体供应同、环比皆下跌，部分城市供应量绝对值依然较高，如杭州、天津、苏州等供应量显著高于去年月均水平。另外济南、宁波、福州等城市供应量同环比皆上涨，尤其是济南，近三个月供应量维持在150万平方米左右，几乎是去年月均供应量的一倍。总体来看，前3、4个月放量，5月房企推盘意愿并不强。随着冲击半年业绩，预计6月供应量企稳回升为大概率事件。
继4月成交高位下滑后，5月重点城市商品住宅成交量继续下跌，但同比依旧上涨11%，且大部分城市均同比上涨，多数城市成交量也高于2015年月均水平，佐证了目前各城市成交正处在高位调整时期。
一线城市成交量环比下跌12%，仅广州微涨0.2%，其余三城全部下跌。上海、深圳成交持续探底，新政威力彰显无疑，不仅环比均下跌，同比也显著低于去年同期，分别下跌33%和61%，尤其是深圳，近2个月成交在30万平方米左右，创下自2015年3月以来新低。
二、三线城市成交环比下跌17%，同比上涨15%，内部分化正在加剧。首先，热门城市如天津、合肥、苏州等成交量下滑较大，合肥主要是供应偏紧所致，苏州则是在新政过后需求锐减导致成交下滑，而南京、长沙等成交基本与上月持平；其次部分城市成交下跌，但成交量仍处在高位，例如武汉、青岛等；再次，高库存城市销售不一，沈阳成交下滑幅度显著高于西安、长春；最后，值得注意的是，济南、宁波、南宁等城市在供应推动下，成交继续攀升。
整体来看，前期需求过度透支、部分热点城市出台收紧政策、供应量不足是成交持续下滑的主因，预计接下来未来成交量仍有下探空间，但幅度不会太大。
2016年5月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1175.1点，指数较上月上升18.6点，环比上涨1.61%，涨幅较上月扩大0.09个百分点，同比涨幅扩大至8.84%。
一线城市房价环比涨幅均超2%，尤其是上海、深圳两市环比涨幅进一步扩大，同比涨幅也是稳居市场前列。二线城市明显分化，厦门、南京、苏州、合肥等强二线城市房价上涨尤为迅速，环比涨幅均在4%以上；西宁、呼和浩特、昆明、哈尔滨等中西部及东北地区弱二线城市房价持续不振，环比仍处下降通道。
虽然288指数较快上涨，但各线城市房地产市场冷热不均，热门一、二线城市房价上涨过于迅速，远超普通居民现有购买力水平，或多或少存在提前透支的迹象，进一步上涨的空间着实有限。我们认为热门城市房价涨幅将逐渐趋于平稳。
5月成交、供应齐降，大部分城市供求压力得到缓解，近8成城市供求比小于1；多数城市处于供不应求的状态，重点城市整体库存压力继续下滑，仅7个城市库存环比上升。其中成都、南京库存下降幅度较大，环比分别下降25%和11%，而上海、南昌、贵阳等城市库存环比上升。
整体来看，所有城市库存均较去年同期均有所下滑。沈阳、大连等高库存城市消化周期有所下降，但库存风险仍较大，而上海、合肥、苏州等城市消化周期均不足4个月，市场显著供不应求。此外，值得关注的是深圳5月消化周期已攀升至17个月，主要是新政出台后成交锐减而供应增加所致。
从价格段成交结构来看，本月三个城市中高档及以上产品成交占比全面上升，而中低档、中档产品成交占比均有不同程度的回落。上海高档产品成交占比上升9个百分点，中低档产品成交占比回落了7个百分点。北京高档项目成交占比上升了2个百分点，中低档产品成交占比则相应大幅回落了17个百分点。深圳高档项目成交占比上涨了14个百分点，中档项目成交占比大幅回落了10个百分点。
面积段成交结构来看，小户型产品成交占比全面回落，大户型产品成交占比全面上升。本月上海144平方米以上的大户型产品成交占比上涨6个百分点。北京90平方米以下小户型成交占比大幅回落了16个百分点，144平方米以上的大户型产品成交占比上涨了11个百分点。深圳144平方米以上产品成交占比上涨了10个百分点。
5月一、二线城市土地市场成交面积、成交金额均实现了环比、同比大涨，上海、南京、杭州等热点城市更是屡创地王，溢价率再创历史新高。针对热点城市的地价过快上涨，苏州、南京均在月内出台了土地“限价令”，合肥也采取了罕见的封闭式拍卖。
CRIC监测的300城经营性土地成交建筑面积为2733万平方米，环比上涨12%，同比增加40%；成交金额1686亿元，环比大涨52%，同比上涨264.7%，创下近三年最大同比涨幅。值得关注的是，本月平均溢价率连续第三个月创下历史新高，达到78.22%，较4月平均溢价率再度提升了15个百分点。
其中一线城市土地成交量触底回升，成交面积达到441万平方米，同比大涨173%，成交金额401亿元，同比暴增497%，达到2015年下半年的平均水平。二线城市土地占比约为68%，市场热度依然不减。本月共成交经营性土地1871万平方米，环比微跌3%，同比上涨38%，成交金额1220亿元，环比上涨28%，同比大涨244%。南京、苏州、合肥、杭州等城市土地市场均有高总价、高溢价地块拍出，其中信达竞得的123亿杭州地王更是创下了今年新的地王纪录。三四线城市整体土地成交量仍在逐月走低，本月土地成交量仅有420万平方米，环比回落15%，成交金额也在同步回落，较4月份下降了58%。仅东莞、中山等沿海城市土地市场表现较佳，平均溢价率超过50%。
本文分享自『2016年5月全国市场简报8P』
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